Con la intención de alentar el muy poco dinámico mercado de las hipotecas, el Banco Central dispuso habilitar una modalidad de créditos en la que las cuotas se ajustarán según la evolución del índice de precios.
Seis bancos ya se comprometieron a ofrecer préstamos hipotecarios que tendrían cuotas iniciales significativamente menores que las de un crédito convencional y que permitirían el acceso a familias que -por sus ingresos- hoy quedan al margen de la posibilidad de obtener financiación.
De acuerdo con el cálculo del BCRA, un préstamo de $ 700.000 (unos 48.000 dólares, a la cotización de ayer), hoy implica el pago de una cuota inicial de $ 14.408 (para lo que hay que tener un ingreso de por lo menos $ 48.026), y con el nuevo régimen habrá que pagar $ 5639 y tener un ingreso de $ 18.798.
Los créditos estarán nominados en Unidades de Vivienda (UVI) y tendrán su contraparte en depósitos de ahorristas que también ajustarán su valor con la evolución de esa variable. El valor inicial de esa unidad equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, que al 31 de marzo pasado se ubicó en 14,053 pesos, según calculó el BCRA.
A partir de esa base, la UVI se actualizará diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Y las cuotas tendrán, entonces, un valor que se elevará de acuerdo con esa evolución.
Los primeros préstamos que se ofrecerán aquí tendrán plazos de 15 o 20 años, según el banco, y una tasa de interés real -más allá de la indexación- que promediará el 5% anual (se moverá entre 4 y 7%). Los que ya comprometieron su participación son los bancos Ciudad -que hizo una prueba piloto cuando lo presidió Sturzenegger-, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.
¿Por qué esta modalidad permitiría cuotas más bajas?
Según la explicación oficial, en un crédito tradicional, y ante la expectativa inflacionaria, el banco se cubre con el valor de las cuotas iniciales, porque, al ser fijas, sabe que con el tiempo comienzan a licuarse. Con este sistema, dicen, «se mantiene el valor real de las cuotas». Claro que tener buenas expectativas sobre el funcionamiento del sistema implica suponer que los ingresos de quienes toman prestado tendrán una evolución no lejana a la de los precios. En el BCRA confían en que eso ocurrirá, en tanto que la normativa incluye una medida preventiva: si la evolución de la UVI hace que la cuota suba por encima de 10% de lo que se habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), el banco debe dar la opción de prolongar el plazo.
Con los créditos indexados por CER se reducirían drásticamente tanto el valor de las cuotas iniciales como los sueldos mínimos para acceder a los préstamos.
Según el Central, para acceder a un crédito de $ 300.000 (hoy poco menos de u$s 20.500), la cuota inicial sería de apenas $ 2.417, y los ingresos mínimos requeridos, de $ 8.056 (contra una cuota de $ 6175 y unos ingresos de $ 20.583 para un hipotecario tradicional); en otro ejemplo, para un crédito por un millón de pesos (hoy, unos u$s 68.000), la cuota inicial con el sistema indexado sería de $ 8.056 y los ingresos mensuales requeridos, de $ 26.855, contra la cuota de $ 20.583 y unos ingresos de $ 68.609 con el sistema francés.
La reducción, tanto en la cuota inicial como en los ingresos mínimos requeridos, es de poco más del 60%.
Con el ejemplo del Banco Central de un crédito por un millón de pesos, con el sistema francés a 15 años (y suponiendo un costo financiero total del 24%, basado en las tasas de marzo), las cuotas son siempre de $ 20.583; con el crédito basado en las UVIs, arrancaría en $ 8.056 y recién pasados 12 años el costo nominal aumentaría a más de $ 20.000.
