Sin ninguna duda el alto grado de incertidumbre respecto a la economía en general y a los inmuebles en particular que ha generado esta pandemia por Covid19 derivando el aislamiento social preventivo y obligatorio, hace que sea difícil prever la reacción del mercado inmobiliario cuando esto termine.
Es por ello que una herramienta fundamental con que cuentan los profesionales inmobiliarios y los propietarios es la tasación profesional, la cual se deberá realizar con un profundo análisis de los valores reales de los inmuebles en Gualeguay, teniendo en cuenta precios reales de operaciones concretadas, valores reales de costo de construcción, ubicación, antigüedad, etc. todo ello para determinar un PRECIO REAL, el cual muchas veces se encuentra alejado respecto a lo pretendido por el propietario. La misma rigurosidad se debe tener al momento de tasar nuevos inmuebles que seguramente ingresaran a las carteras de venta en los meses siguientes.-
Para tener una idea de porque llegamos a tanta oferta de venta de propiedades y distorsión de valores debemos ir hacia atrás. En el 1er semestre del 2018 se alcanzó un nivel alto de ventas, motivado principalmente por el tipo de cambio retrasado y la oferta de créditos para la vivienda.
Luego sobrevino la 1er devaluación fuerte que llevo el dólar de $ 20 a $ 36, logrando una retracción en la demanda con un impacto directo en las operaciones de venta. Esta situación se fue profundizando mes a mes hasta que en el 2019 sobrevinieron las siguientes devaluaciones que llevaron al dólar a niveles de $60 y que terminaron por impactar de lleno en un mercado inmobiliario que ya venía debilitado por las casi nulas operaciones de venta.
Bajo este contexto las operaciones de venta que se realizaron en el 2019 fueron aquellas en las cuales el vendedor acepto una rebaja de entre un 20% y un 30% con respecto a los valores publicados. Pues si bien el propietario debe defender el valor del inmueble, tiene que tener en claro que es el mercado quien convalida ese valor. Como ejemplo vemos carteles de venta con 3 o 4 y hasta 5 años de antigüedad debido principalmente a la negativa del propietario a aceptar una baja en el precio que es dinámico y no puede correr en paralelo a una devaluación pues los inmuebles no ajustan de igual manera.
Acá tenemos el GRAN problema y es precisamente el VALOR del inmueble, el cual en muchos casos es el pretendido por el dueño y no el resultado de una correcta tasación inmobiliaria realizada por profesionales. Es común escuchar frases de los propietarios cuando van a las inmobiliarias y le dicen «a mí el precio que me sirve es tal» y también es común que el profesional inmobiliario acepte dicho valor.-
Esto ha logrado que en Gualeguay las propiedades tengan precios de venta muy por arriba de la realidad de mercado y de lo que este está dispuesto a convalidar, existiendo una gran cantidad de oferta y muy poca demanda.-
Para terminar creemos que cuando pase la pandemia y vuelva una calma económica razonable, aquellos propietarios que estén dispuestos a vender, deberán acudir a profesionales inmobiliarios para sentarse a charlar seriamente y juntos arribar al VALOR REAL de venta de su inmueble con la premisa de si realmente «quiere vender» o solamente quiere «ponerlo a la venta», dos cosas muy distintas querido lector.-
CPI Leandro Reig
Mat N° 753
Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos
LR PROPIEDADES – Islas Malvinas 10
